离婚时房产分割是最常见的争议焦点。婚后购房、父母出资购房、婚后还贷等不同情形，房产归属如何认定？本文结合《民法典》及2025年最新司法解释，全面解析离婚房产分割规则。

一、婚后购房的分割规则

婚后购买的房产，原则上属于夫妻共同财产，离婚时一般平均分割。但以下情形会影响分割比例：

• 一方父母全资购买：婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可认定为对自己子女一方的赠与，为个人财产。
• 双方父母出资购房：由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有。
• 婚后共同还贷：一方婚前支付首付款购房，婚后共同还贷的，首付及对应增值部分归登记方所有，需向对方补偿婚后共同还贷及对应增值的一半。

二、婚后还贷的分割计算

三、父母出资购房的认定

根据《民法典婚姻家庭编解释（一）》规定：

• 一方父母出资购买：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为对自己子女一方的赠与，为个人财产。
• 双方父母出资：双方父母出资购买，产权登记在一方子女名下的，可认定为双方按份共有，分割时按出资比例。

四、房贷未还清的分割

对于还有房贷的房产，通常处理方式为：

1. 归一方所有：获得房产的一方继续偿还剩余房贷
2. 折价补偿：获得房产的一方需向对方支付婚后共同还贷及对应增值的折价款
3. 变更登记：需与银行协商变更贷款人，或提前还款解除抵押

五、律师建议

离婚房产分割涉及复杂法律问题，建议：

• 保留好购房合同、付款凭证、还贷记录等证据
• 注意收集父母出资的转账记录
• 如房产涉及较大价值，建议委托专业婚姻律师代理
• 必要时可申请房产价值评估